【民法改正】知らないとヤバい！2020年4月から始まる「修繕権」とはいったい何なのか？

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今回は2020年4月から改正される民法について書いていきたいと思います。実は今回の改正で入居者に「修繕権」が認められるようになりました。

2020年4月以降に契約する物件には適用されてしまいますので、今のうちから予習しておきましょう！
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１．2020年4月からこう変わる！

2020年4月から民法が改正されることになりました。実はこの改正はこれまでの不動産賃貸借契約の在り方を大きく変えてしまう「大改革」の内容となっています。

冒頭でもお伝えしましたが、今回の改正での大目玉は入居者に「修繕権」が認められたという点です。修繕権とはいったい何なのでしょうか？分かりやすく解説します！

➀大家泣かせの「修繕権」とは？

今回の改正は簡単に言えば、賃借人(入居者)側の権利をとても強くする内容となっています。法務省から出ている通知文書を抜粋してご紹介したいと思います。

※出典：http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf(法務省HPより抜粋)

いくつかポイントはあるものの、特に注目すべきなのは「賃借物の修繕に関する要件の見直し」です。実は今回の改正で入居者が必要な修繕を貸主側に通告せずに補修できるようになりました。

正直、私のような大家の立場からすると「マジかよ…」という思いです。笑

➁修繕の在り方はこう変わる！

これまでの一般的な修繕の流れをおさらいしてみましょう。何か不具合が発生した場合の現在の流れは、大体こんな感じです。

この修繕費用をいかに安く・早く対応できるかが、大家さんや管理会社に求められるスキルでもありました。それでは、2020年4月以降は具体的にどのような見直しがされるのでしょうか？法務省からの文書を確認してみましょう！

※出典：http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf(法務省HPより抜粋)

入居者の立場からすると有難い話なのかもしれませんが、大家の立場からすると恐ろしすぎる話です(笑)

つまり入居者が「急迫の事情がある」と判断して修繕を実施した場合、その修繕費用は、貸主側に請求されてしまうということです。

２．今後発生しそうなパターン

修繕権が入居に認められると、どのような事例が今後増えていくのでしょうか？

考えられる実例をいくつかご紹介したいと思います！

➀エアコン壊れたんで買っちゃいました！

猛暑が続く日本では、今やエアコンは生活必需品です。実際に最近はエアコンは賃貸経営においてもマストアイテムとなっています。

夏前になると言ってもいいほど問い合わせがあるのが「エアコンが故障しましたー」という電話です。

これまでは、管理会社に連絡があって修繕手配をするという流れでしたので、安く修理できる業者を探す時間も多少はありました。

しかし、この修繕権が行使されてしまうと、「エアコン壊れたので新品に変えときましたー！立て替えた分のお金ください！」という入居者に大家さんは為す術もなしということになります。

入居者ファースト過ぎて、私たち大家さんとしては非常に苦しいですね。

➁給湯器壊れたんで買っちゃいました！

夏がエアコンとくれば、冬は給湯器です。給湯器の故障が非常に多くなるのは、12月から3月上旬までの年間を通して一番寒い時期です。

しかも給湯器が壊れるとお湯が出ないので、入居者からしたら死活問題です。当然判例はまだありませんが、今後は「急迫の事情」として入居者が勝手に修繕しても問題なさそうなケースですね。

給湯器も値段がピンからキリまであります。同じ商品であっても全然価格が違うので、本当は1円でも安い商品を探したいところですが…。

しかし、今後は入居者手配の工事となることが増えてきそうですね。

まとめ：築古物件だと影響が大きそう！

「修繕権」について書いてきましたが、今後の不動産賃貸借契約を大きく変えてしまうかもしれません。それくらい、大変革だと私は感じています。

特に築古物件のオーナー様は、設備故障を安く乗り切ることが難しくなるので、多くの問題を抱えることになると思われます。

そうなると、投資用物件としての価格も下落してくるのではないでしょうか。

一方で、2020年4月から始まる賃貸借契約が対象となるので、リスクを抱えたくない大家さんはしっかりと特約事項でリスクを回避するようにしましょう！

最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました！

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