戸建不動産投資の狙い目は?どれくらいの築年数を狙うべき?気を付けることは?
こんな人に読んでほしい!

✔ これから不動産投資を始めたい人!
✔ どんな物件を買えばいいか分からない人!
✔ 戸建不動産投資に興味がある人!

こんにちは、タナカです!

今回は戸建不動産投資の一つの狙い目について書いていきたいと思います!

最近の不動産投資の流行りはリノベ物件の賃貸化・再販だったりします。しかし、リノベ物件の場合、地震リスクに対応できないものも多かったりします。

いきなりポイント!

基本的なことですが、1981年以前に建てられた物件は「旧耐震物件」と呼ばれ、耐震性に乏しい特徴があり、それ以降の物件を「新耐震物件」と位置付けています。さらに、1995年の阪神淡路大震災以降は建築基準法の改正も進んだことから、以降の物件は新耐震の中でも安心と言われています。

そこでおすすめなのは、築年数が20年あたりの戸建物件です!

一体どういう理由でおすすめなのでしょうか?

1.おすすめは築20年の物件!

今回、私がおすすめしたいのは、築20年の物件です!

つまり2000年前後に建築された物件が該当しますが、どういう理由があるのでしょうか?

➀まだまだ住める場合が多い!

国交省の資料によると、日本の木造戸建物件の平均建替年数は築27年と言われています。(出典:Home’s)

しかし、これはあくまで「平均」であり、日本の建築技術の進化とともに、多くの戸建物件は40年、50年と住めるようになっています。

そのため、賃貸にして回収するのに十分な時間が確保されているため、非常に投資に向いていると言えます。

➁簿価上、建物が0円となる!

もう一つ、非常に大きいのは不動産価格の算出方法です。実は木造戸建物件は築20年を迎えると簿価上は0円で計算されるように決められています。

ここがポイント!

近年、この査定方法を見直そうという動きがあります。不動産投資を考えている方は、査定方法が変化する前に購入することをおすすめします!

簿価上「0円」となると、基本的に不動産価格は「土地のみ」となり、「建物を壊したいからその分、割り引いてほしい」なんて指値を入れる理由にもなりやすいのです。

2.気を付けるべきことは?

一方で、築20年以上の物件をひたすら買いまくっていいというわけではありません。いくつか気を付けなければならないことがありますので、ご紹介したいと思います!

➀地価が下がっていない場所を探す!

地価が下がっている場所は、買わないようにしましょう。

築20年物件の戸建投資は、築20年時点で土地値で購入して複数年を賃貸で回し、将来的に土地値で売ることを想定しています。そのため、土地値が下がってしまっては意味がないのです。

そのため、土地の値段が下がっていない場所を選ぶようにしましょう。

ここがポイント!

そうは書いているものの、土地値が上がったり変化がない場所で築20年物件を土地値で買うことは至難の業です。そのため、土地値の下落局面で「これ以上下がらないだろう」という予測のもとで購入するのもテクニックの一つです。

➁近隣の戸建賃貸の空室を確認する!

SUUMO、Home’s、at homeなどのポータルサイトで対象物件のエリア近辺でライバルになりそうな物件を探します。

戸建は賃貸物件の数があまり多くないのが特徴ですが、まれに同エリアで多くの戸建賃貸が過剰供給となっている場合があります。

そうしたエリアではないことをしっかり確かめるようにしましょう。

また、同じエリアというだけでなく、その物件の小学校・中学校の区域を確認するとなおよいと思います!

➂建物に致命的な損傷がないか確認!

シロアリ最後に、物件の建物もしっかり確認するようにしましょう。

特に重点的に見たいのは以下の項目です。

・雨漏れはない?
・シロアリ被害はない?
・傾きはない?

人的に一番気になるのは、家の傾きです。「傾き」は入居者に健康被害をもたらすこともある大変怖い存在です。また、傾きを改善するためには、「ジャッキアップ」という特殊な工事を要し、費用もバカになりません。

ビー玉やゴルフボールを持って行って転がしてみるとすぐに分かりますので、必ず確認するようにしましょう。

3.融資は政策金融公庫が一番!

ちなみに築古物件は融資が下りづらい不動産投資としても有名です。

そのため、現金か日本政策金融公庫の融資を使って取得する方法が一番ベストです。

ここがポイント!

日本政策金融公庫は金利1%前後という破格の金利で融資してくれる頼りになる政府系銀行です。ただし、返済期間が10年から15年で設定されるため、毎月の返済額は多めとなるので注意が必要です!

日本政策金融公庫を使った融資を受けるには、創業計画書収益計算書など、いくつもの書類を作成しなければなりません。

この手間だけ頑張って乗り越えるようにしましょう。

まとめ:中古戸建物件はおすすめ

さて、いかがでしたか?築20年不動産投資の鉄則はこちらです!

☆土地値で買って、賃貸で回して、土地値で売る☆

非常にシンプルな考え方ですが、とても理にかなった考え方だと思いませんか?購入するときは地価の推移をしっかり確認しましょうね!

公庫の申請書類は代行業者を使うのもアリ

ちなみに日本政策金融公庫の書類作成は本当に面倒です。普段働きながらあれやこれや書類を作成する時間が取れないという方も多いと思います。

そうした方におすすめなのが、時間がない方は書類作成を代行してくれるサービスです!融資ドットネットなら年間何百件と書類作成しているプロがあなたの融資をサポートしくれます。

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最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました!本ブログは不動産の内容を中心にいろいろな情報を発信しております。

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